Apakah Boleh Punya Lebih dari Satu KPR? Ini yang Sebenarnya Dinilai Bank

Yang Akan Kamu Pelajari

Setelah membaca artikel ini, kamu akan memahami:

• Mengapa jumlah KPR bukan masalah utama di mata bank
• Bagaimana DSR menentukan apakah KPR kedua bisa disetujui
• Kenapa rumah kedua biasanya dinilai lebih ketat dibanding rumah pertama
• Perbedaan penilaian bank untuk KPR yang dipakai sendiri dengan yang untuk investasi
• Pertanyaan yang perlu kamu jawab sendiri sebelum menambah KPR baru

KPR kedua adalah fasilitas kredit pemilikan rumah tambahan yang diajukan oleh debitur yang masih memiliki KPR aktif, dan persetujuannya ditentukan oleh penilaian risiko bank, bukan oleh larangan jumlah kepemilikan.

Banyak orang berhenti di pertanyaan "boleh atau tidak" tanpa masuk ke pertanyaan yang lebih penting, yaitu apakah struktur keuangannya cukup kuat untuk menanggung KPR tambahan. Dua hal ini sering tertukar, padahal dampaknya sangat berbeda buat kondisi finansial jangka panjang.

Artikel ini membahas apa yang sebenarnya dinilai bank saat kamu mengajukan KPR kedua, kenapa rumah kedua biasanya lebih ketat, dan pertanyaan yang perlu kamu jawab sendiri sebelum menambah cicilan baru.

Daftar Isi

• 1. Secara Aturan, Tidak Ada Larangan
• 2. DSR Jadi Faktor Penentu Utama
• 3. Kenapa Rumah Kedua Biasanya Lebih Ketat
• 4. Tujuan Pembelian Menentukan Penilaian Bank
• 5. Studi Kasus: Ada yang Punya Puluhan KPR Aktif
• Tips / Kesimpulan
• FAQ

1. Secara Aturan, Tidak Ada Larangan

Tidak ada aturan yang melarang seseorang memiliki dua atau tiga KPR sekaligus. Bank tidak menilai berdasarkan jumlah fasilitas KPR yang sudah dimiliki, tapi berdasarkan risiko di balik pengajuan tersebut.

Empat hal yang biasanya dinilai bank adalah total cicilan dibanding penghasilan (DSR), riwayat kredit di SLIK, stabilitas pekerjaan, dan kualitas rumah yang dijadikan jaminan. Kalau keempat faktor ini masih dalam batas aman, KPR kedua sangat mungkin disetujui.

2. DSR Jadi Faktor Penentu Utama

DSR (debt service ratio) adalah total cicilan dibagi penghasilan bersih, dan bank umumnya menjaga rasio ini di kisaran 30 sampai 35 persen.

Perhitungan DSR mencakup semua cicilan aktif, bukan cuma KPR yang sedang diajukan. Ini termasuk cicilan KPR pertama, cicilan KPR kedua yang diajukan, kredit mobil, dan tagihan kartu kredit.

Banyak calon debitur merasa masih sanggup membayar meski cicilannya sudah menumpuk. Padahal secara angka, DSR-nya sudah terlalu mepet dari batas aman, dan bank menilai berdasarkan angka tersebut, bukan berdasarkan perasaan sanggup atau tidak.

3. Kenapa Rumah Kedua Biasanya Lebih Ketat

Untuk rumah kedua dan seterusnya, bank biasanya menetapkan DP yang lebih besar dan proses appraisal yang lebih hati hati dibanding rumah pertama.

Ketentuan yang lebih ketat ini bertujuan memastikan pembelian bukan transaksi spekulatif yang berisiko tinggi. Semakin banyak properti yang dibeli dengan skema kredit, semakin detail bank membaca profil keuangan debitur tersebut.

4. Tujuan Pembelian Menentukan Penilaian Bank

Tujuan pembelian rumah kedua ikut memengaruhi penilaian bank, karena rumah kedua untuk dihuni keluarga dinilai berbeda dengan rumah kedua untuk investasi.

Untuk tujuan investasi, bank biasanya melihat apakah unit tersebut akan disewakan, apakah ada arus kas masuk dari sewa, dan apakah debitur tetap kuat membayar cicilan kalau unit tersebut kosong tanpa penyewa. Kalau pembelian hanya mengandalkan ekspektasi kenaikan harga tanpa perhitungan arus kas yang jelas, risikonya jauh lebih besar.

5. Studi Kasus: Ada yang Punya Puluhan KPR Aktif

Ada kasus yang menunjukkan seseorang bisa memiliki puluhan fasilitas KPR aktif sekaligus, dan itu bukan hal yang mustahil.

Kami pernah mengetahui satu profil dengan sekitar 30 fasilitas KPR aktif secara bersamaan. Profil seperti ini umumnya punya penghasilan besar dan stabil, sistem keuangan yang rapi, pemahaman yang matang soal kapan melakukan refinancing atau take over, dan pengelolaan properti yang dijalankan layaknya bisnis.

Bagi profil seperti ini, KPR berfungsi sebagai alat untuk mempercepat pertumbuhan aset, bukan sebagai beban. Tanpa sistem keuangan yang matang, dua KPR saja sudah bisa terasa berat, apalagi puluhan.

Tips / Kesimpulan

Persetujuan bank atas KPR kedua tidak otomatis berarti kondisi tersebut aman untuk keuanganmu sendiri. Sebelum mengejar persetujuan, coba jawab dulu pertanyaan berikut ini secara jujur ke diri sendiri.

Kalau bunga masuk ke skema floating, apakah cicilan masih terasa aman? Kalau penghasilan turun, apakah kamu masih kuat membayar semua cicilan yang berjalan? Kalau unit kedua ternyata tidak menghasilkan arus kas, apakah kamu masih bisa bertahan tanpa tekanan berlebihan?

Punya lebih dari satu KPR pada dasarnya bukan soal berani mengajukan, tapi soal seberapa kuat struktur keuangan yang menopangnya. Kalau strukturnya kuat, KPR bisa jadi alat mempercepat pertumbuhan aset. Kalau strukturnya rapuh, satu KPR saja sudah cukup menimbulkan tekanan jangka panjang.

Checklist singkat:

• Hitung DSR kamu saat ini, termasuk semua cicilan aktif, bukan hanya KPR yang sedang diajukan
• Cek riwayat kredit di SLIK sebelum mengajukan KPR tambahan
• Tentukan tujuan pembelian secara jelas, untuk dihuni atau untuk disewakan, karena keduanya butuh perhitungan arus kas yang berbeda
• Simulasikan skenario terburuk, seperti bunga naik ke floating atau penghasilan turun, sebelum menandatangani akad KPR kedua

FAQ

Apakah ada batas maksimal jumlah KPR yang boleh dimiliki seseorang?

Tidak ada batas maksimal jumlah KPR yang diatur secara umum. Bank menilai setiap pengajuan berdasarkan risiko individu, terutama DSR, riwayat kredit di SLIK, stabilitas pekerjaan, dan kualitas jaminan, bukan berdasarkan jumlah fasilitas KPR yang sudah dimiliki sebelumnya.

Berapa DSR yang biasanya membuat pengajuan KPR kedua ditolak bank?

Bank umumnya menjaga DSR di kisaran 30 sampai 35 persen dari penghasilan bersih. Kalau total seluruh cicilan, termasuk KPR pertama, KPR kedua yang diajukan, kredit mobil, dan kartu kredit, sudah melewati batas tersebut, kemungkinan pengajuan ditahan atau ditolak akan meningkat.

Apakah KPR untuk investasi lebih sulit disetujui dibanding KPR untuk dihuni sendiri?

Bank menilai keduanya dengan pendekatan berbeda, bukan berarti salah satunya otomatis lebih sulit. Untuk tujuan investasi, bank akan mengecek potensi arus kas dari sewa dan kemampuan debitur tetap membayar cicilan kalau unit tersebut kosong, sementara KPR untuk dihuni sendiri lebih fokus pada kestabilan penghasilan debitur.

Sumber & Referensi

• Berdasarkan pengalaman dan observasi komunitas Sobat KPR Academy