Kapan sebaiknya kita lakukan take over KPR?
Take over KPR bisa bantu turunkan cicilan, tapi kapan waktu yang tepat untuk melakukannya? Simak panduan lengkap perhitungan dan strategi terbaiknya.
Pertanyaan ini seringkali timbul dalam benak kita dan sebenarnya memang sangat wajar karena di jaman sekarang dimana seringkali ada promo ini dan itu, di tanggal tertentu, di jam tertentu, maka otomatis pikiran kita pun akan terpola. Apakah ini saat yang tepat untuk melakukan take over KPR atau lebih baik menunggu lagi beberapa waktu? Apakah akan ada promo take over KPR atau diskon biaya take over KPR atau periode khusus untuk take over KPR bunga rendah?
Banyak hal yang perlu dipertimbangkan saat kita akan melakukan take over KPR karena untuk melakukan take over KPR dibutuhkan kesiapan tidak hanya dari sisi finansial yaitu untuk biaya take over KPR yang “lumayan”, melainkan juga kita perlu meluangkan waktu yang tidak sedikit untuk mempersiapkan dokumen. Selain itu, ada kalanya keputusan terkait take over KPR ini membawa kita masuk ke dalam “sisi lain" dunia KPR yang mungkin saja membawa kita ke dalam pengalaman yang kurang menyenangkan.
Sebelum kita masuk ke dalam pembahasan yang lebih mendetil, berikut adalah hal – hal penting yang bisa kamu dapatkan di dalam artikel ini:
- Apa itu Kredit Pemilikan Rumah (KPR)?
- Apa itu bunga fix dan floating?
- Apa itu take over KPR?
- Kenapa ada mekanisme take over KPR?
- Pertimbangan penting terkait take over KPR
- Waktu yang tepat untuk melakukan take over KPR
- Apa yang perlu dipersiapkan untuk take over KPR?
- Tips merencanakan take over KPR sedini mungkin
1. Apa itu Kredit Pemilikan Rumah (KPR)?
Sebelum melangkah lebih jauh ke pembahasan soal take over KPR, ada baiknya kamu mengetahui tentang apa itu Kredit Pemilikan Rumah atau KPR, namun bila kamu sudah familiar dengan istilah ini, maka kamu bisa langsung lanjut ke poin berikutnya ya.
Kredit Pemilikan Rumah atau biasa disingkat sebagai KPR merupakan fasilitas pinjaman jangka panjang yang disediakan oleh lembaga jasa keuangan seperti Bank, Multifinance, Bank Perkreditan Rakyat (BPR) atau peer to peer lending (lebih sering dikenal dengan istilah pinjol atau pinjaman online), yang digunakan untuk tujuan pembiayaan pembelian properti seperti rumah, apartemen atau ruko/rukan.
Biasanya pinjaman KPR ini memiliki jangka waktu yang panjang, yaitu bisa sampai 20 tahun atau bahkan 30 tahun di beberapa bank tertentu. Saking panjangnya jangka waktu, atau biasa disebut tenor, seringkali dikatakan bahwa ambil KPR itu sudah seperti menikah, dimana ada komitmen jangka panjang yang tidak bisa diakhiri sesuka hati kita. Jadi hati-hati ya, jangan sembarang mengambil keputusan!
2. Apa itu bunga fix dan floating?
Setelah paham tentang KPR, baiknya kamu mengetahui informasi penting seputar bunga fix dan bunga floating ya, karena tanpa mengetahui bedanya, kamu bisa mengalami kerugian yang sangat besar.
Bunga fix adalah bunga yang berlaku tetap selama kurun waktu tertentu sesuai dengan periode / masa fix yang ditetapkan oleh lembaga jasa keuangan. Contohnya bunga KPR 5% fix selama 2 tahun artinya bunga KPR ditetapkan sebesar 5% per tahun dan berlaku tetap selama 2 tahun.
Bunga floating adalah bunga penyesuaian yang dapat berubah-ubah dari waktu ke waktu sesuai dengan kebijakan lembaga jasa keuangan dengan mempertimbangkan kondisi suku bunga di market, maupun kondisi-kondisi lainnya. Contohnya bunga KPR floating 11% artinya bunga KPR yang ditetapkan selama periode bunga floating adalah 11%, yang mana tingkat bunga 11% ini dapat berubah dari waktu ke waktu menjadi lebih besar atau lebih kecil.
Kenapa harus tahu tentang bunga KPR yang fix dan floating? Karena tanpa mengetahui apa yang mungkin terjadi di masa mendatang, khususnya di periode bunga floating KPR, kamu bisa keliru mengambil keputusan.
Contoh kasus: Gunawan ingin membeli rumah dan meminjam fasilitas KPR Rp 500 juta. Kondisi saat ini bunga fix KPR di kisaran 6%–9%, bunga floating KPR 11%–14%.
- Angsuran awal: Rp 3,6 juta – Rp 4,5 juta (bunga fix)
- Angsuran setelah floating: Rp 5,2 juta – Rp 6,2 juta
Kenaikannya cukup signifikan. Inilah sebabnya perlu pertimbangan sebelum memutuskan mengambil KPR.
3. Apa itu take over KPR?
Take over KPR adalah pengalihan pinjaman KPR yang dimiliki seseorang pada suatu bank ke bank lainnya. Biasanya dilakukan untuk menurunkan suku bunga KPR atau untuk top up/penambahan fasilitas pinjaman KPR.
4. Kenapa ada mekanisme take over KPR?
Kembali ke contoh Gunawan: kenaikan angsuran dari Rp 3,6 juta ke Rp 5,2 juta (atau dari Rp 4,5 juta ke Rp 6,2 juta). Jika keuangan sudah sangat ketat, angsuran bisa jadi bermasalah.
Mekanisme take over KPR muncul sebagai solusi. Tapi, tidak semua masalah bunga KPR tinggi dapat diselesaikan dengan take over KPR. Simak pertimbangan penting berikutnya.
5. Pertimbangan penting terkait take over KPR
Setidaknya ada 2 hal utama yang perlu dipertimbangkan:
a. Besar biaya take over KPR
Take over KPR dikenakan biaya oleh bank tujuan, umumnya 3%–5% dari sisa pokok pinjaman. Jika ada top up (tambah fasilitas KPR), maka biayanya akan beda lagi.
Selain itu ada biaya penalti dari bank asal KPR untuk pelunasan dipercepat, biasanya 3%-5%. Malahan ada beberapa bank yang menerapkan penalti pelunasan dipercepat sangat tinggi, yaitu di kisaran 8% hingga belasan persen dan terkadang ada biaya tambahan lain seperti biaya administrasi pelunasan.
Pastikan biaya pelunasan dipercepat sesuai dengan perjanjian KPR!
b. Besar benefit yang didapat dengan melakukan take over KPR
Setelah tahu biaya, hitung juga benefit atau keuntungan dari take over KPR.
Cara menghitung (kasar):
Benefit (minimal) = (angsuran yang lama – angsuran yang baru) x periode masa fix yang baru
Contoh Gunawan:
- Angsuran lama: Rp 5,2 juta
- Angsuran baru: Rp 4 juta
- Periode masa fix baru: 36 bulan
Benefit minimal = Rp 1,2 juta x 36 bulan = Rp 43,2 juta
Setelah dipotong biaya take over + penalti, dan faktor penurunan pokok pinjaman (karena bunga lebih rendah), benefit akhir dihitung.
Ajukan take over KPR melalui website KPR Academy untuk perhitungan dan rekomendasi apakah layak atau tidak. Selain itu kamu juga akan diberikan rekomendasi bank dan simulasi perbandingannya, jadi kamu ga perlu pusing saat milih-milih bank.
6. Waktu yang tepat untuk melakukan take over KPR
Tidak ada waktu khusus, namun beberapa hal yang perlu diperhatikan:
a. Menjelang periode masa bunga fix berakhir
Mulai pengajuan minimal 2 bulan sebelum masa fix berakhir. Proses take over bisa 2 minggu – 2 bulan.
b. Masih di dalam masa bunga fix
Jika selisih bunga cukup besar, pertimbangkan segera take over KPR setelah hitung benefit.
c. Sudah berada di masa bunga floating
Jika sudah di masa floating, segera lakukan take over agar tidak semakin rugi.
d. Periode promo special dari bank penyedia take over KPR
Promo biasanya ada saat bank ulang tahun atau triwulan tertentu. Bisa dapat bunga kompetitif dan diskon biaya.
7. Apa yang perlu dipersiapkan untuk take over KPR?
-
Dokumen syarat KPR
- Copy sertipikat, copy IMB, salinan perjanjian KPR, KTP, NPWP, KK, akta nikah atau dokumen pribadi lainnya, slip gaji, mutasi rekening koran.
-
Dana untuk biaya KPR
- Siapkan dana 3%–5% dari sisa pokok pinjaman untuk biaya take over KPR.
-
Dana untuk biaya penalti pelunasan dipercepat
- Siapkan dana sejumlah persentase tertentu dari sisa pokok pinjaman, sesuai ketentuan penalti pelunasan dipercepat yang tercantum dalam perjanjian KPR.
Banyak orang merasa take over KPR itu butuh dana besar, padahal tidak selalu begitu. Sekarang beberapa bank sudah menyediakan top up KPR yang bisa membantu menutupi berbagai biaya proses. Artinya, kamu tidak perlu menyiapkan uang dalam jumlah besar hanya untuk pindah ke bunga yang lebih ringan.
Kalau tujuanmu menurunkan cicilan dan keluar dari bunga floating, kamu cukup siapkan dokumen dasar dan biaya appraisal sekitar Rp 500 ribu sampai Rp 1,6 juta. Dengan itu saja, kamu sudah bisa melakukan take over KPR ke bank lain dengan jauh lebih nyaman.
8. Tips merencanakan take over KPR sedini mungkin
Menggunakan fasilitas KPR bisa sangat menguntungkan bila persiapan matang. Idealnya perencanaan take over KPR sudah disiapkan sejak awal ambil KPR: kumpulkan dokumen dan dana sejak dini agar siap kapan pun mau take over. Biasakan membayar cicilan KPR tepat waktu. Dengan riwayat SLIK yang bagus, peluang take over KPR kamu disetujui akan jauh lebih besar.
Demikian uraian lengkap tentang kapan sebaiknya kita melakukan take over KPR, promo, diskon biaya dan tips bunga rendah. Semoga bermanfaat!
