Berapa Dana yang Harus Disiapkan untuk Beli Rumah dengan KPR? Ini Rinciannya
Dana untuk beli rumah dengan KPR bukan cuma DP. Ada tiga komponen: DP, BPHTB, dan biaya KPR yang totalnya bisa jauh lebih besar dari perkiraan awal.
Yang Akan Kamu Pelajari
Setelah membaca artikel ini, kamu akan memahami:
- Mengapa DP yang kamu bayar bisa naik dari kesepakatan awal dengan penjual.
- Bagaimana hasil appraisal bank menentukan besaran DP yang sebenarnya harus disiapkan.
- Kapan kamu berhak mendapat pembebasan BPHTB untuk rumah pertama.
- Risiko yang mengintai kalau dana yang disiapkan kurang dari kebutuhan sebenarnya.
- Cara menghitung total dana yang perlu disiapkan sebelum akad.
Dana KPR adalah total kebutuhan finansial yang harus disiapkan pembeli untuk merealisasikan pembelian rumah lewat kredit pemilikan rumah, bukan sekadar nominal DP yang disepakati di awal transaksi.
Survei Bank Indonesia mencatat sekitar 75% transaksi pembelian rumah atau apartemen menggunakan skema KPR. Karena itu, memahami total dana yang dibutuhkan jadi penting supaya transaksi tidak batal di tengah jalan.
Kalau dana yang disiapkan kurang, akibatnya bisa berat. Uang tanda jadi atau DP yang sudah kamu bayarkan berisiko hangus sebagian atau seluruhnya kalau transaksi batal karena kekurangan dana.
Daftar Isi
- 1. DP atau Uang Muka
- 2. BPHTB (Pajak Pembeli)
- 3. Biaya KPR
- 4. Simulasi Perhitungan Total Dana
- Tips / Kesimpulan
- FAQ
1. DP atau Uang Muka
DP dihitung dari hasil appraisal bank, bukan dari harga transaksi yang kamu sepakati dengan penjual. Ini poin yang paling sering bikin pembeli kaget di tengah proses.
Untuk KPR pertama, bank umumnya membiayai hingga 85% dari nilai appraisal. Untuk KPR kedua dan seterusnya, plafon pembiayaan turun jadi 80%. Dalam kondisi tertentu bank memang bisa memberi pembiayaan hingga 90%, tapi sebaiknya jangan jadikan ini asumsi utama saat menghitung dana.
Sebagai gambaran, kalau kamu deal transaksi di harga Rp1 miliar dengan DP 15% (Rp150 juta), tapi hasil appraisal bank cuma Rp900 juta, plafon KPR yang diberikan hanya 85% dari Rp900 juta, yaitu Rp765 juta. Artinya DP yang harus kamu bayar naik jadi Rp235 juta, atau kamu perlu menambah Rp85 juta dari yang sudah disiapkan.
Khusus rumah dari developer, harga di pricelist biasanya tidak terpaut jauh dari hasil appraisal, jadi risikonya lebih kecil dibanding rumah second.
2. BPHTB (Pajak Pembeli)
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dibayar pembeli, besarnya 5% dari nilai transaksi. Untuk rumah Rp1 miliar, BPHTB-nya sekitar Rp50 juta.
Di DKI Jakarta dan beberapa daerah lain, pembelian rumah pertama yang memenuhi syarat bisa mendapat pembebasan BPHTB alias gratis. Cek syaratnya di daerah masing-masing sebelum mengasumsikan dapat pembebasan ini.
Pastikan juga kesepakatan soal pajak jelas sejak sebelum deal harga. Porsi pajak penjual (Pajak Penghasilan) semestinya ditanggung penjual, bukan ikut ditagihkan ke kamu lewat notaris PPAT. Kejadian seperti ini pernah terjadi pada transaksi pembelian dari salah satu developer, jadi tetap teliti saat membaca rincian tagihan notaris.
3. Biaya KPR
Biaya KPR mencakup biaya bank seperti provisi dan administrasi, premi asuransi jiwa kredit, asuransi kerugian, serta biaya notaris untuk perjanjian KPR, AJB, balik nama, dan APHT.
Totalnya biasanya sekitar 4% dari nilai plafon KPR yang disetujui bank, bukan dari harga rumah. Kalau plafon KPR-mu Rp765 juta, biaya KPR-nya sekitar Rp30,6 juta.
4. Simulasi Perhitungan Total Dana
Ambil contoh rumah second yang deal di harga Rp1 miliar, dengan hasil appraisal bank Rp900 juta:
| Komponen | Nominal |
|---|---|
| DP | Rp235 juta |
| BPHTB | Rp50 juta |
| Biaya KPR dll | Rp30,6 juta |
| Total | ± Rp315 juta |
Total dana yang perlu disiapkan jauh lebih besar dari sekadar DP 15% di awal (Rp150 juta). Selisih Rp165 juta ini yang sering tidak diperhitungkan pembeli sejak awal.
Tips / Kesimpulan
Dana untuk beli rumah dengan KPR terdiri dari tiga komponen yang harus dihitung bersamaan, bukan cuma DP. Selisih antara harga transaksi dan hasil appraisal bank adalah sumber kekagetan dana yang paling sering terjadi.
Siapkan dana cadangan di luar DP awal untuk mengantisipasi hasil appraisal yang lebih rendah dari harga deal, supaya transaksi tidak batal dan DP yang sudah dibayar tidak hangus.
Checklist singkat:
- Hitung dana cadangan untuk selisih appraisal, bukan cuma DP di harga deal
- Cek status pembebasan BPHTB rumah pertama di daerahmu
- Pastikan kesepakatan pajak penjual vs pembeli jelas sebelum deal harga
- Siapkan dana biaya KPR sekitar 4% - 6% dari estimasi plafon
- Baca rinci tagihan notaris sebelum tanda tangan
FAQ
Apakah DP dihitung dari harga transaksi atau hasil appraisal bank?
DP dihitung dari hasil appraisal bank, bukan dari harga transaksi yang kamu sepakati dengan penjual. Kalau hasil appraisal lebih rendah dari harga deal, kamu wajib menambah kekurangan DP-nya sendiri.
Apakah BPHTB selalu 5% dari nilai transaksi?
Iya, BPHTB umumnya 5% dari nilai transaksi, kecuali kamu memenuhi syarat pembebasan BPHTB untuk rumah pertama yang berlaku di DKI Jakarta dan beberapa daerah lain.
Berapa besar biaya KPR yang harus disiapkan di luar DP?
Biaya KPR seperti provisi, administrasi, asuransi, dan notaris biasanya sekitar 4% dari plafon KPR yang disetujui bank, bukan dari harga rumah.
Apa yang terjadi kalau dana yang disiapkan kurang?
Transaksi berisiko batal, dan uang tanda jadi atau DP yang sudah dibayarkan bisa hangus sebagian atau seluruhnya tergantung kesepakatan dengan penjual atau developer.
Sumber & Referensi
- Survei Bank Indonesia mengenai proporsi transaksi rumah/apartemen yang menggunakan skema KPR