5 Kelakuan Developer Nakal

Halo Sobat KPR, kali ini kita masih akan bahas topik soal perilaku “nakal”.

Kali ini fokusnya ke developer properti. Jadi kalau kamu lagi kepikiran beli rumah di perumahan atau apartemen garapan developer, artikel ini wajib kamu baca sampai selesai supaya tidak terjebak dengan “kenakalan” mereka.

Sebagai konteks, Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) mencatat bahwa sejak tahun 2017 hingga pertengahan Desember 2022, pengaduan konsumen banyak didominasi oleh sektor:

• Jasa keuangan
• E-commerce
• Perumahan

Artinya, masalah perumahan termasuk di tiga besar kasus yang paling sering diadukan konsumen. Ngeri juga, kan?

Supaya kamu tidak ikut jadi korban, yuk kita bahas 5 kelakuan developer nakal yang perlu kamu waspadai.

---

1. Hanya Dikasih Kwitansi, Tanpa PPJB

Kenakalan pertama:
Kamu sudah bayar tanda jadi atau mulai cicil DP, tapi:

Yang kamu terima hanya kwitansi, tanpa ada PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli).

Padahal, untuk PPJB sudah ada aturan jelas di Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021. Di Pasal 22E disebutkan bahwa:

“Pelaku pembangunan menjelaskan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB pada saat pemasaran.”

Artinya, bahkan saat pemasaran pun, developer sudah seharusnya menjelaskan isi PPJB. Jadi kalau ketemu developer yang “berlagak nggak tahu” soal PPJB, lebih baik kamu mulai waspada. Kalau perlu, pertimbangkan pindah ke developer lain.

Kenapa PPJB itu penting?

Tanpa PPJB:

• Hak kamu sebagai konsumen tidak jelas.
• Tidak ada “aturan main” tertulis tentang:
  • Uang yang sudah kamu bayarkan
  • Konsekuensi kalau terjadi masalah di kemudian hari

Contoh situasi yang bisa bikin kamu rugi:

• Kualitas bangunan ternyata jelek → kamu mau batal, tapi tidak jelas nasib DP.
• Rumah ternyata dekat kuburan atau SUTET → bank menolak KPR kamu.
• Developer terlambat bangun rumah, sementara kamu sudah mulai bayar cicilan KPR dan masih bayar kontrakan.

Tanpa PPJB yang jelas, kamu lemah secara hukum dan sangat berpotensi mengalami kerugian finansial.

---

2. Sales Tidak Transparan Soal Legalitas & Perizinan

Kenakalan kedua yang sering terjadi di lapangan:

Sales developer tidak kooperatif saat kamu menanyakan soal perizinan.

Pola yang sering terjadi:

• Saat ditanya soal izin, sales akan jawab,
  • “Sudah aman, semua izin beres kok.”
  • “Itu urusan internal, konsumen nggak perlu lihat.”
  • “Memangnya nggak percaya sama kami?”
• Saat kamu minta ditunjukkan dokumen, mereka:
  • Mengalihkan pembicaraan
  • Ngasih berbagai alasan
  • Membuat kamu seolah-olah “berlebihan” hanya karena minta bukti

Padahal, kembali lagi ke PP No. 12 Tahun 2021:

Konsumen berhak mengetahui hal-hal penting sebelum tanda tangan PPJB.
Termasuk melihat copy sertipikat, status kepemilikan, dan perizinan pembangunan.

Tujuannya jelas: supaya ada kepastian tentang:

• Peruntukan ruang
• Hak atas tanah
• Status penguasaan rumah
• Perizinan pembangunan
• Jaminan atas pembangunan dari lembaga penjamin

Jadi, kalau developer atau sales anti ketika kamu minta lihat legalitas, itu red flag besar. Ingat:

Kamu sebagai konsumen punya hak untuk bertanya dan melihat status sertipikat dan perizinan.

---

3. Disembunyikan Kondisi Lokasi (Dekat SUTET atau Kuburan)

Kenakalan ketiga mungkin tidak sesering yang lain, tapi kalau kejadian, dampaknya bisa bikin pusing tujuh keliling.

Polanya seperti ini:

• Kamu beberapa kali minta lihat lokasi unit yang kamu beli.
• Sales developer berkali-kali cari alasan:
  • “Akses jalan belum jadi…”
  • “Lagi dikerjakan saluran air…”
  • “Masih area proyek, belum aman dikunjungi…”

Alasannya terdengar logis, tapi kalau berulang dan berlarut-larut, kamu wajib curiga.

Dari pengalaman curhatan Sobat KPR, ada dua kasus yang cukup fatal:

Kasus 1: Rumah Sangat Dekat dengan SUTET

• Konsumen membeli rumah inden.
• Beberapa kali minta lihat lokasi, tapi selalu ditolak dengan berbagai alasan.
• Akhirnya akad KPR jalan, cicilan sudah dibayar beberapa bulan.
• Saat rumah jadi dan akan serah terima, baru ketahuan:
  • Lokasi rumah hanya sekitar 5–6 meter dari jaringan kabel listrik tegangan tinggi (SUTET).

Dampaknya:

• Konsumen keberatan karena faktor kesehatan dan kenyamanan.
• Konsumen tidak mau tinggal di rumah tersebut.
• Posisi tawar developer sudah kuat, karena:
  • Uang sudah diterima
  • KPR sudah berjalan

Kondisi ini sangat mungkin berujung ke sengketa hukum.

Kasus 2: Rumah Berbatasan dengan Kuburan

• Rumah yang dibeli ternyata hanya berjarak sekitar 5 meter dari dinding komplek yang berbatasan dengan kuburan.
• Lokasi seperti ini biasanya dihindari oleh banyak bank saat memberi KPR.
• Akibatnya:
  • Kalau suatu saat kamu ingin take over KPR ke bank lain (demi bunga lebih rendah),
  • Pilihan bank akan jauh lebih terbatas.

Pelajaran penting

Saat survei lokasi:

• Jangan cuma lihat show unit atau brosur.
• Minta tunjuk lokasi persis kavling rumah kamu.
• Perhatikan lingkungan sekitar:
  • Dekat SUTET?
  • Dekat kuburan?
  • Dekat TPA?
  • Jalan hanya cukup 1 mobil?

Jangan malas cek lokasi. Salah beli rumah, urusannya bisa panjang.

---

4. Janji Manis “Biaya All-In” yang Ternyata Menjebak

Kenakalan keempat termasuk yang paling sering terjadi:

Developer menjual janji manis soal biaya, misalnya:
“Cukup bayar sekian, sudah all-in, semua biaya beres!”

Dalam praktiknya, ada dua kemungkinan:

1. Ada developer yang memang beneran all-in.
2. Ada juga yang cuma pakai istilah all-in sebagai bahasa promosi, padahal:
   • Masih ada banyak biaya lain di belakang.

Cara menguji kebenarannya

Supaya kamu tidak tertipu:

• Minta pernyataan tertulis soal biaya all-in.
• Atau minta detail biaya dicantumkan dalam PPJB.

Kalau developer memang serius:

• Mereka akan berani menuliskan komitmen tersebut.

Kalau mulai banyak alasan:

• Jawaban berputar-putar,
• Tidak mau tulis,
• Suruh “percaya saja”…

Maka sebaiknya minta dijelaskan secara rinci:

• Biaya BPHTB
• Biaya notaris / PPAT
• Biaya KPR
• Biaya asuransi
• Biaya lain-lain

Lebih baik:

Tahu semua biaya dari awal, meskipun terasa banyak,
daripada setengah tahu dan berandai-andai.

Kalau kamu tidak siap dengan biaya tambahan yang ternyata muncul di belakang:

• Bisa jadi kamu tidak sanggup menyelesaikan transaksi.
• Uang yang sudah dibayar (misal booking fee atau sebagian DP) bisa hangus.

---

5. Sales “Serba Bisa” dan Menawarkan Jalan Pintas Berbahaya

Kenakalan kelima ini juga perlu kamu waspadai:

Sales developer yang seolah-olah “bisa mengurus segalanya”.

Contohnya:

• “SLIK Checking jelek? Bisa dibantu, Pak/Bu…”
• “Slip gaji bisa kami bantu urus…”
• “Data keuangan bisa kami atur supaya kelihatan bagus…”
• Bahkan sampai yang ekstrim:
  “Surat cerai bisa dibantu buatkan…”

Hati-hati dengan pola seperti ini. Biasanya:

• Mereka cuma mengumbar janji.
• Kenyataannya, tidak bisa membantu apa-apa.
• Justru membuat kamu masuk ke masalah hukum.

Apalagi kalau sudah menyarankan:

• Pakai dokumen palsu,
• Memanipulasi data,
• Mengelabui bank.

Ini sudah termasuk ranah pidana dan ujungnya bisa penjara.

Logikanya sederhana:

Kalau bank saja mau mereka tipu,
apa jaminannya mereka tidak akan menipu kamu?

---

Penutup

Demikian artikel kali ini tentang 5 Kelakuan Developer Nakal yang perlu kamu waspadai sebelum membeli rumah di proyek developer mana pun.

Singkatnya:

1. Selalu minta PPJB yang jelas, jangan cuma kwitansi.
2. Berhak tanya dan melihat legalitas: sertipikat, perizinan, status lahan.
3. Wajib cek lokasi sebenarnya, jangan hanya percaya brosur atau omongan sales.
4. Jangan telan mentah-mentah promosi “all-in”, minta semuanya tertulis.
5. Jauhi jalan pintas dan manipulasi dokumen, risikonya jauh lebih besar daripada manfaatnya.

Semoga artikel ini bisa membantu kamu jadi konsumen yang lebih kritis dan terlindungi saat berhadapan dengan developer.

Cek juga artikel-artikel lainnya di kpracademy.com ya.
Sampai jumpa di artikel berikutnya, Sobat KPR!