Hati-Hati Dengan Kondisi Properti Seperti Ini

Modal dana yang cukup besar untuk membeli properti tentunya bisa menjadi salah satu alasan kuat agar kita bertindak dengan sangat hati-hati ketika hendak melakukan transaksi pembelian properti. Berikut adalah beberapa contoh case (kasus) dan mengapa membeli properti dengan kondisi demikian dapat menyulitkan kita di masa mendatang.

1. Sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) tidak sesuai
Contoh kasus seperti ini merupakan salah satu yang paling umum dan banyak ditemui, mulai dari perbedaan luas bangunan, perbedaan jumlah lantai hingga perbedaan peruntukan antara rumah tinggal dengan non-rumah tinggal. Bila Anda menemukan adanya perbedaan kondisi antara IMB dan kondisi aktual bangunan, sebaiknya segera minta kepada pihak Penjual untuk mengurus terlebih dahulu penyesuaian IMB tersebut. Bila pihak Penjual sudah menyerahkan bukti pengurusankepada instansi terkait, maka mintakan copy dokumen tersebut untuk keperluan bila Anda hendak mengajukan pinjaman KPR ke lembaga pembiayaan. 

Kondisi dimana kemungkinan besar akan sulit di-urus perubahan keterangan sertifikat IMB-nya adalah apabila bangunan berbentuk ruko, namun pada IMB tercantum sebagai rumah tinggal. Pada situasi seperti ini, akan sangat sulit untuk mengubah IMB (pengalihan fungsi bangunan) dari bangunan “hunian” menjadi bangunan “komersial” bila zona bangunan tersebut berada dalam “zona perumahan”. Agar terhindar dari masalah seperti ini di kemudian hari, sebelum melakukan transaksi Anda sebaiknya menunggu terlebih dahulu sampai IMB baru (atau revisi penyesuaian) dikeluarkan dan pastikan perubahan atau sertifikat IMB baru tersebut sesuai dengan kondisi riil terakhir di lapangan.

2. Hak Kepemilikan Properti di atas HPL
Sebenarnya tidak ada yang salah dengan Sertifikat Hak Milik (HM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang berada di atas lahan Hak Pengelolaan (HPL), namun berhubung status hukum HPL yang hanya berlaku selama periode tertentu dan perlu di-urus perpanjangannya untuk penggunaan pada jangka waktu tertentu berikutnya, maka ada beberapa perlakuan khusus yang penting untuk kita ketahui.

Perpanjangan HPL tersebut perlu di-urus agar "Hak–Hak" yang berada diatasnya tidak gugur (bila gugur maka “status” tanah akan menjadi “Tanah Negara”), meskipun demikian hingga saat ini sepertinya belum pernah terjadi dimana ada tanah HPL yang tidak diurus perpanjangannya. Sebenarnya kita tidak perlu terlalu khawatir, hanya saja karena adanya kondisi yang "mengharuskan" pemegang HPL untuk mengurus perpanjangan HPL secara berkala, maka beberapa lembaga pembiayaan menjadi agak “alergi” untuk membiayai pembelian properti di area yang berkaitan dengan HPL.

3. Bentuk fisik tanah berbeda dengan gambar di Sertifikat
Batas fisik tanah dari properti juga sangat penting untuk diperhatikan, jangan sampai kondisinya berbeda dengan yang tercantum di dalam sertifikat. Karena bila sampai terjadi, maka kita perlu mengurus pengukuran ulang properti untuk dapat menerbitkan sertifikat yang sesuai dengan kondisi riil. Hal seperti ini sebaiknya dihindari karena proses pengukuran ulang hingga penerbitan sertifikat bisa memakan waktu sampai berbulan – bulan. Anda dapat membidik properti lain atau menunggu sampai pihak Penjual membereskan hal tersebut sebelum melanjutkan kepada tahap berikut (e.g. pembayaran uang tanda jadi atau down payment).

Case lain terkait dengan kondisi gambar di sertifikat adalah arah mata angin, dimana arah yang ditunjukkan di sertifikat berbeda dengan arah hadap properti yang sesungguhnya. Untuk hal seperti ini, sebaiknya jangan teruskan atau tunda transaksi, karena dapat terjadi kemungkinan situasi dimana sertifikat tersebut adalah sertifikat untuk properti yang lain (bukan yang saat itu sedang kita lihat).

4. Properti terkena Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Pengertian Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan ke arah Garis Sempadan Jalan (GSJ) yang ditetapkan dalam rencana kota. Dalam hal ini, GSB dan GSJ adalah garis yang telah ditetapkan untuk penataan ruang kota, sehingga bila di suatu saat nanti dilakukan penataan ruang, maka setiap bangunan akan disesuaikan dengan kondisi GSB dan GSJ. 

Untuk lebih jelasnya, silahkan perhatikan ilustrasi dari gambar berikut ini:

5. Kondisi lingkungan di sekitar properti
Sangatlah penting bagi kita untuk memperhatikan kondisi di sekitar properti sebelum mengajukan permohonan pembiayaan KPR ke lembaga pembiayaan. Mungkin ada hal – hal yang bagi kita tidak terlalu menjadi masalah atau hanya sebuah hal kecil, namun bagi lembaga pembiayaan hal tersebut menjadi bahan pertimbangan tersendiri atau menjadi sebuah perhatian khusus.

Misalnya, kedekatan jarak properti dengan rumah ibadah atau kondisi properti pada “tusuk sate”. Dari sisi lembaga pembiayaan pasti akan ada semacam discount (atau pengurangan nilai) saatmenghitung nilai properti tersebut dibandingkan dengan properti lainnya yang tidak dalam kondisi serupa. Hal ini menjadi pertimbangan lembaga pembiayaan karena untuk rumah yang berdekatan dengan tempat ibadah, umumnya pada hari –hari tertentu akan terjadi keramaian di sekitar rumah yang dapat mengganggu ketenangan penghuni.

Untuk kondisi tusuk sate, ya percaya atau tidak percaya, ternyata ada kelompok masyarakat Indonesia yang cukup mempercayai kondisi feng-shui dari lokasi rumah tusuk sate yang dianggap tidak cocok atau tidak ideal sebagai rumah tinggal. Jadi bila Anda tetap berminat untuk membeli properti dengan kondisi tersebut, ada baiknya kita mintakan “discount” (negosiasikan harga jual) terlebih dahulu kepada pihak Penjual. Sehingga kalau pun pada akhirnya terjadi pengurangan nilai properti dari penilaian yang dilakukan oleh lembaga pembiayaan, maka hal tersebut tidak akan banyak mempengaruhi pada jumlah Down Payment yang perlu kita sediakan.

         "Segala hal yang rasanya kurang pas perlu menjadi bahan pertimbangan sebelum memutuskan transaksi property." - OP @KPRAcademy -

Tercatat di OJK
No. S-99/MS.72/2019
Member of